Projet de réhabilitation d’un bâtiment “VLS 500”

VLS500 dispose d’une parcelle extrêmement limitée avec une servitude de circulation de 1 mètre en limite du bâtiment. Au-delà, il s’agit du domaine public rattaché à la Ville de La Rochelle. La réhabilitation n’a engendré aucune artificialisation des sols puisqu’elle s’est limitée au périmètre du bâti existant, sans aucune extension complémentaire.

Depuis l’origine, le projet s’est fondé sur une consommation responsable des matériaux. Nous avons privilégié une récupération à maxima du bâti existant qui a été inclus dans des calculs ACV en phase conception. A noter qu’à l’époque du projet aucun référentiel de calculs ACV en réhabilitation n’existait et avons dû développer une approche spécifique en termes de calcul ACV.

En parallèle d’une conservation à maxima du bâti (conservation de la quasi-totalité de l’enveloppe extérieure à l’exception de la démolition d’une partie des balcons), le recours à un mur ossature bois rapporté en façade a été privilégié. Ce mur est entièrement en bois (épicéa) avec une isolation laine de verre ISOMOB issue du recyclage du verre. La sur-toiture, support des panneaux photovoltaïque, est entièrement réalisée en bois de structure. Le choix d’entreprises locales a été privilégié. Seules deux entreprises (sur les 15 contractualisées) sont hors du territoire de l’ex Poitou-Charentes ou proche Vendée.

Cette approche a été couplée à une maximisation du recours aux ENR : photovoltaïque, solaire thermique, biomasse.

Les mesures mises en œuvre pour améliorer le bilan énergétique et GES ont été les suivantes :

• Mise en place d’une centrale photovoltaïque de 36 kWc en toiture avec notamment la création d’une sur-toiture dédiée afin d’optimiser au maximum l’installation (VLS500 avait un toit terrasse à l’origine).
• Recours à une isolation renforcée des façades par application d’un mur en ossature bois (MOB) comportant une isolation, préfabriquée par élément en usine, avec pose des menuiseries en usine*(Mur ossature bois épaisseur =145 mm) / Isolation ISOMOB 32 R=4,50 m²K/W). Cette technique de pose ayant pour but d’optimiser les délais de chantier (moins 3 mois par rapport à une technique d’ITE traditionnelle), de réduire au minimum l’impact chantier auprès des locataires par une diminution importante du nombre de fixations dans les murs, et de recourir à une peau isolante à même de concourir aux objectifs énergétiques.
• Optimisation de la centrale solaire thermique existante : les panneaux solaires thermiques existants (propriétés de la Ville de La Rochelle dans la cadre de la DSP liée à l’exploitation du réseau de chaleur de Villeneuve les Salines) ont été remplacés. Nous sommes passés d’une technologie capteurs plan WEISHAUPT type WTS-F à des capteurs sous vide VITOSOL 300 T SP3B. Nous avons procédé à un surdimensionnement des capteurs pour une exploitation maximale du potentiel solaire en vue de la production d’eau chaude sanitaire et du préchauffage des eaux de chauffage (60% de couverture des besoins en ECS). Lorsque les besoins ECS sont limités, la surproduction d’énergie est réinjectée sur le réseau de chaleur via un échangeur à plaque. VLS500 est un bâtiment précurseur et à notre connaissance unique en France pour l’utilisation de cette technique. Nous avons exceptionnellement obtenu l’autorisation de la Ville de La Rochelle et de son exploitant SES afin de recourir à cette technologie.
• Remplacement de l’intégralité des menuiseries existantes.
• Mise en place d’une ventilation mécanique basse pression pour amélioration de la qualité de l’air intérieur, pérennisation du bâti et maîtrise des consommations.
• Le chauffage et l’ECS sont assurés via le réseau de chaleur de Villeneuve-les-Salines, alimenté à 97% par des énergies renouvelables (biomasse).

L’ensemble de ces interventions a permis un gain de 80% sur les consommations, passant de 156 kWhep/m².an à 31 kWhep/m².an. L’atteinte de cette performance positionne VLS500 comme un bâtiment de standard BEPOS, proche des standards du passif. Le recours à des énergies renouvelables pour le chauffage et l’ECS fait de VLS500 un bâtiment précurseur du bas carbone.

*70% du bardage posé en usine sur le MOB.

La logique de sobriété a été imaginée sur toute la chaine de valeur du bâtiment, depuis la conception jusqu’à l’exploitation du l’ouvrage.

• La réinjection du surplus de solaire thermique sur le réseau de chaleur dispense le bâtiment de recourir à un dispositif de gestion des surchauffes (pas de stockage supplémentaire ou de mise en place d’évaporateurs ou de purgeurs). Cela limite les besoins techniques de l’installation et minimise la maintenance.
• 30% du solaire thermique est posé sur la sur-toiture, le reste sur une structure métallique à 1,50m de l’étanchéité pour permettre les interventions par-dessous et minimiser la complexité et les temps d’intervention.
• Une instrumentation sur l’ensemble des dispositifs techniques (chauffage, ECS, ventilation, électricité, PV, solaire thermique…) a été mise en place avec des indicateurs d’alerte pour suivre la performance, limiter la surveillance et anticiper les dérives pour une maintenance prédictive et non curative.

Le projet Rupella-Reha, dans lequel s’inscrit VLS500, repose sur un principe de co-construction et de concertation de l’ensemble des parties prenantes.

Le projet repose sur la volonté d’intégrer et d’associer au maximum l’ensemble des acteurs mais surtout les occupants de ces logements.

Les étapes de conception ont reposé sur un dialogue très étroit entre MOA, MOE et partenaires du projet pour une prise en compte des attentes au plus juste. Il s’agissait également d’accompagner le bailleur dans une montée en compétences sur des rénovations hautes performances. De nombreux comités techniques ont été mis en place (plus de 20 à ce jour), des formations ont été dispensées pour tous (maitrise des risques en rénovation, analyse de cycle de vie, thermique du bâtiment, qualité de l’air intérieur…).

Le consortium de partenaires comprend un spécialiste de la co-construction qui a mis en place des campagnes de recensement des attentes locataires sur la base d’un questionnement spécialement élaboré pour le projet, et d’un échantillonnage représentatif des résidents du bâtiments : âges, composition du foyer, ancienneté…

Plusieurs réunions publiques de présentation du projet ont été montées avec un recueil des avis à chaud et à froid. C’est sur cette base que des évolutions émanent des locataires ont été prises en compte, évitant des rejets sur certains points de travaux notamment.

En phase chantier, une communication spécifique a été mise en place avec en préalable une « charte des engagements réciproques » signée conjointement entre le bailleur, la MOE, les entreprises et les locataires, identifiant le rôle de chacun dans la réussite du projet. Cette charte, unique en France, a permis de clarifier le déroulé du projet et les engagements de toutes les parties pour garantir la performance des travaux et du projet. A l’issu des travaux, une enquête sociologique a été conduite afin de recueillir l’avis des résidents, leurs difficultés d’appréhension des nouveaux équipements installés et capitaliser sur l’expérience en vue de la réplicabilité du modèle.

A l’issu des travaux, un accompagnement des résidents est mis en place comprenant la création d’un poste dédié (étudiant en alternance d’un an avec un encadrement fléché).

Cet accompagnement s’appuie sur une campagne de communication continue avec l’élaboration de supports spécifiques (page Facebook, flyer, affiches…). Elle vise à toucher le maximum de résidents au moyen d’une approche transgénérationnelle (le support papier est plus adapté à une population âgée, à l’inverse Facebook permet de toucher une communauté plus jeune).

Au travers de cette communication, il s’agit de fournir des actualités et ressources « développement durable » applicables au quotidien. Les habitants peuvent également contacter l’équipe pour bénéficier d’un coaching personnalisé à domicile, un kit d’économies d’énergie leur est proposé et des événements d’informations seront mis en place dans les quartiers.

Les axes traités visent notamment à externaliser les résidents au dehors de leur logement pour faciliter leur ancrage dans leur résidence et leur territoire. Sont abordés les thèmes de la mobilité, de l’énergie, des déchets, du confort et d’autres encore. L’intégration des habitants au projet est un fondement du projet Rupella-Reha avec la présence en partenaire d’un spécialiste de la concertation.

Le projet VLS500 s’inscrit dans le cadre de la politique de réhabilitation de l’OPH CDA de La Rochelle. Au-delà de pérenniser le bâtiment et améliorer ses performances, le projet s’inscrit dans une recherche d’une meilleure mixité sociale et fonctionnelle.

L’attractivité du bâtiment a été renforcée avec un ouvrage d’aspect moderne, favorisant l’inclusion des habitants dans le quartier et leur satisfaction d’être partie prenante d’un projet ambitieux et exemplaire. La fonctionnalité a été prise en compte : meilleure circulation dans le bâtiment, sécurisation des parties communes, création de locaux vélos et poussettes, meilleurs accès aux caves…

Le projet est optimisé pour favoriser la mixité des usages et la résidentialisation douce, avec notamment une mise en avant de l’air de jeu enfants présente au centre de l’immeuble.

Un immeuble moderne renforce l’attractivité du quartier et permet aux familles de réinvestir le territoire.

De par l’activité de l’OPH CDA de La Rochelle, le projet comporte une composante sociale inhérente et structurante du projet de réhabilitation.

La recherche de performance doit être mise au service des locataires. L’atteinte des 35 kWhep/m².an a pour résultat une diminution des charges locataires en termes notamment de chauffage. La couverture à 60% des besoins ECS par le solaire thermique entraine une diminution de la facture annuelle ECS du bâtiment de 9000€ à moins de 3000€. Cette diminution est au service de tous et particulièrement des plus vulnérables.

Le projet VLS500 comprend une phase de retour d’expérience auprès des usagers. Cette phase d’enquête rend compte d’une satisfaction des résidents et a même entrainé une dynamique de travaux réalisée par les habitants eux-mêmes dans les pièces non prises en charge par la réhabilitation (ex : peinture des salles à manger). Les conforts fonctionnels et thermiques sont les plus cités au cours des entretiens.

Des retours sur un besoin de clarté concernant le fonctionnement des équipements a été exprimé, renforçant la pertinence de l’accompagnement post-travaux.

Ci-après quelques verbatim recueillis : « c’est mieux qu’avant », « il y a moins de courants d’air »,

« Je n’ai pas froid l’hiver ».

Comme évoqué précédemment, le changement d’aspect extérieur du bâtiment a contribué à améliorer la perception des locataires sur leur environnement de vie et leur territoire et à favoriser une réappropriation des espaces.

L’élaboration du projet s’est nourrie d’une analyse de risques multifactoriels.

Climatique avec la prise en compte d’une multiplication des épisodes caniculaires (la présence d’une population âgée dans le bâtiment a renforcé la prégnance de cette prise en compte) et la nécessité de dimensionner les travaux en conséquence. Des fichiers météo criticisés (projection à 30 ans avec multiplication des épisodes de canicule) ont été employés afin de calibrer au plus juste les protections solaires et niveaux d’isolation (masse thermique) indispensables face aux aléas à venir.

Le vieillissement de la population depuis ces dernières années a pour conséquence une évolution démographique des résidents. Les bâtiments doivent s’adapter et disposer d’équipements adéquats notamment pour favoriser le maintien à domicile. Le programme VLS500 tient compte de ce contexte et entreprend de limiter la vulnérabilité des résidents en leur permettant de disposer d’un habitat fonctionnel et transgénérationnel. Les accès au bâtiment ont été réhabilités et comprennent des interphones de dernières générations avec dispositif de caméra pour dialoguer à distance avec les visiteurs. Les logements sont tous desservis par des ascenseurs et l’ergonomie des salles de bain a été revue : notamment le remplacement de baignoires sabot par des douches de plein pied.

Le risque de vulnérabilité des locataires vis-à-vis de l’évolution des tarifs de l’énergie (compris biomasse) a été pris en compte dès l’origine et à motiver le choix de réaliser un bâtiment très basse consommation. Circonscrire les foyers en situation de précarité énergétique fait partie de l’objectif à atteindre les 35 kWhep/m².an avec un taux de couverture ECS solaire à 60%. Cela sécurise la facture énergie du bâtiment, et in fine, la volatilité des charges des résidents.

La mise en place d’un Consortium de partenaires novateurs, rassemblant à la fois un maître d’ouvrage public, un laboratoire de recherche, des industriels, des acteurs du bâtiment et de l’énergie et des spécialistes de la concertation répond à une volonté originelle du projet de disposer à la fois d’une conception mais aussi d’une conduite holistique du projet. Chaque partie prenante a été présente à toutes les étapes du projet : diagnostic, phases de conception, chantier et suivi après rénovation.

La coordination du projet a veillé à la prise en compte de chaque acteur et a réalisé un arbitrage en faveur de la qualité du projet. La présence d’un laboratoire de recherche a permis de disposer d’une vision alternative des performances à viser (optimisation des hypothèses de calculs, simulations criticisées…), les industriels partenaires ont travaillé dès l’origine sur les paramètres techniques à prendre en compte favorisant ainsi la conception et la réalisation chantier associée. Les spécialistes de la concertation ont apporté une composante différentielle dans la conception du programme de rénovation afin que la technique ne constitue pas l’unique critère de dimensionnement, au risque d’un rejet de la population.

Par ailleurs, le choix de recourir à un procédé de mur ossature bois avec pré-intégration des menuiseries extérieures en usine répond à une volonté de faire appel à une approche systémique des travaux.

Le projet Rupella-Reha, dans lequel s’inscrit VLS500, comporte un axe de réplicabilité mais aussi une composante de développement économique et culturel.

Rupella-Reha a contribué au dynamisme économique du territoire par la création en 2016 de 4 emplois CDI au travers de la Plateforme Tipee (coordinatrice du projet en partenariat avec La Rochelle Université) et un emploi en alternance au sein de la structure Odeys depuis 2020. Ces 4 emplois sont toujours présents au sein de la Plateforme et ont permis la mise en place d’une spécialisation concernant la réhabilitation des bâtiments.

En termes de composante culturelle, la campagne de sensibilisation des usagers véhicule une dynamique de collaboration avec les autres projets déployés sur le territoire rochelais (par exemple le projet Agremob pour des alternatives douces concernant la mobilité urbaine) ainsi que les structures associatives déjà présentes dans les quartiers : maisons des habitant, les Petits Débrouillards (association pour la vulgarisation scientifique…), projets Uni Cité (actions de sensibilitation des volontaires en Service Civique)  …

Le projet VLS500 est un projet exemplaire sur l’ensemble des composantes du développement durable. Les innovations y sont multiples et complémentaires (sociale, technique…), le positionnant ainsi comme un bâtiment précurseur.

Social par une gouvernance de projet au travers d’un consortium de partenaires novateurs, formalisé par une charte de collaboration afin de veiller aux contributions de tous et aux respects des engagement de chacun.

Social aussi par l’intégration continue des résidents, une prise en compte de leur avis et retours tout au long du projet par le biais, notamment, d’un partenaire spécialiste de la concertation.

Technique parce que VLS500 est le premier et seul projet en France à intégrer du solaire thermique avec réinjection sur réseau de chaleur. Cela permet une couverture à maxima des besoins en ECS par le solaire (sans recours à de la technologie de gestion des surchauffes). Cela démontre la faisabilité de coupler des systèmes individuels à des équipements collectifs. Nous avons aussi démontré qu’une réplication à grande échelle de la réinjection sur le quartier permettait de couvrir une partie des besoins du réseau de chaleur en été lorsque les puisages sont faibles (arrêt du chauffage).

Précurseur parce que nous sommes un des premiers bâtiments en France à avoir employé une technique de mur ossature bois rapporté en rénovation. Cette technique s’est appuyée sur la réalisation d’un scanner 3D, une innovation en 2014 désormais largement employée. Les délais de chantier ont été réduits, les nuisances ont été minimisées (contrairement à une ITE traditionnelle) et la gestion du désamiantage a été facilitée.

Les études pour la détermination du scénario de réhabilitation ont été conduites avec un impératif de reproductibilité des axes d’intervention. C’est l’ambition de ce projet comme celui de l’ADEME, financeur de l’opération dans le cadre du PIA.

Le recours aux ENR repose sur un schéma de développement largement généralisable à toutes les opérations. Mise à part les structures pour la pose des panneaux (afin d’optimiser au mieux le potentiel solaire) qui ont été une contrainte spécifique de l’opération, la pose d’un installation solaire PV de 36 kWc et de 29 tubes solaires sous vide sont des technologies et installations maîtrisées. Le principe de réinjection ne comporte pas de surcout particulier et a été travaillé afin de faciliter sa généralisation.

Lors du lancement des marchés de travaux, la solution « mur ossature bois préfabriqué » pour des opérations de réhabilitation était très peu répandu. Aujourd’hui des opérations comme VLS500 ont permis de généraliser cette technique. L’entreprise titulaire du lot sur VLS500 (qui utilisait cette technique pour la 2ème fois) la propose désormais en variante dès que possible, avec un delta de cout parfois nul par rapport à une isolation traditionnelle (le gain de temps de pose compense le surcout de fabrication).

Par ailleurs, l’accompagnement locataires post travaux est élaboré en collaboration avec l’OPH afin qu’il puisse être disséminé sur l’ensemble de ses opérations de rénovation. Tous les supports sont libres de droits, conçus pour être réadaptés en fonction des projets et la méthodologie est dimensionné sans conditions de ressources disponibles.

L’impératif de réplicabilité du projet, fondement du projet Rupella, se traduit par le déploiement depuis 2019 d’un site internet comprenant les ressources disponibles. Celles-ci sont à disposition de tous les acteurs qui souhaitent aller vers des rénovations à haute performance environnementale.

Une série de conférences pour la dissémination du projet a été lancée fin 2019 au travers d’un colloque qui a réuni plus de 120 personnes. D’autres événements vont être mis en place si possible en 2021, en fonction de l’évolution de la crise sanitaire.