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Le site du LOPOFA (LOgements POur les FAmilles) : maintenir du logement social dans un site en voie de gentrification

Une réalisation proposée par le Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA)

Bâtiments Vie locale

Contributeur

Référent :  Virginie THOMAS
Contact : 

virginie‐[email protected]‐durable.gouv.fr

Descriptif

L’opération répond aux enjeux de la requalification lourde du patrimoine construit du 20ème siècle, grâce à un procédé constructif innovant et ayant recours à la filière biosourcée. Le projet met en œuvre un principe d’isolation, de création de balcons et d’extension en structure bois.
Le site du LOPOFA (LOgements POur les FAmilles) comprend au départ deux grandes barres de 120 logements, inadaptées en termes de surfaces de logements, amiantées et relativement dégradées.

Tous les logements sont totalement remis au niveau du neuf, et l’image architecturale est renouvelée de sorte à ne plus faire aucun distinguo entre construction neuve et bâtiments requalifiés.
La géographie du site présente des qualités paysagères exceptionnelles du fait de sa localisation sur le plateau, à proximité du site classé de la Hève, avec une vue à 180° sur la baie du Havre et son port.

Dans ce cadre, la restructuration lourde, afin de maintenir les habitants sur place et de leur offrir un cadre de vie à hauteur du site, permet à la fois d’augmenter le nombre de logements, de leur offrir de vastes espaces extérieurs, de maintenir le petit commerce en place et de mettre à disposition des petits locaux d’ateliers. Un gros travail de requalification du sol et de liaison avec le quartier est également proposé afin de répondre aux attentes de couture avec la ville.

Thématiques : 
  • Qualité du logement
  • Matériaux
  • Rénovation / Réhabilitation
  • Commerces
  • Renforcement du lien social et de la solidarité
Échelle : 
  • Bâtiment
  • Logement
  • Quartier

Fiche d'identité

marker  Normandie / Sainte-Adresse
Type de territoire : 
  • < 20 000 habitants
Date de livraison :  01/11/2021
Surface bâtie :  9170 m2 SDP
Coût du projet :  15,8 M euros
Maîtrise d'ouvrage :  LOGEO SEINE ESTUAIRE ; 06 63 65 32 13
Maîtrise d'oeuvre :  JOURDA ARCHITECTES PARIS ; 06 12 23 65 27
Partenaires associés :  INEX bureau études - Fluides Babylone Paysage - INHARI (accompagnement locataires) - SOGEA entreprise générale

Distinctions

Labels / certifications :  RT 2012 ‐20% pour l’ensemble de l’opération y compris la partie requalifiée
Concours / récompenses :  Le projet a été développé dans le cadre du programme d’expérimentation et de recherche REHA du PUCA.

Évaluation du projet*

sur la base du déclaratif du contributeur

Critère n°1 : SOBRIÉTÉ

Le projet de requalification permet de retraiter l’ensemble des sols qui étaient tous construits ou imperméabilisés. Les enrobés du cœur d’îlot sont totalement déposés. En lieu et place vient se développer un vaste jardin, totalement perméable, généreusement planté (arbres fruitiers, prairie fleurie, espaces de potagers). Les eaux de pluie sont captées et stockées sur le site. La perméabilité du sol permet également une infiltration à la parcelle

L’opération met en valeur le potentiel du bois pour traiter le sujet de la réhabilitation / requalification lourde. Il s’agit de démontrer que la filière biosourcée apporte des solutions à forte valeur ajoutée afin de rendre la requalification très performante. La préfabrication des éléments de construction rapportés (panneaux isolants, MOB, plancher et structure bois des balcons) permet de réduire les nuisances de chantier et de s’adapter à l’existant.

L’opération entend tout d’abord traiter la performance de l’enveloppe : performance des vitrages, adaptation des pourcentages d’ouvrants à l’orientation, performance de l’isolation continue par l’extérieur, compacité du bâti tout en préservant les doubles orientations.

Ensuite viennent les équipements. Le projet de requalification permet de faire remonter très fortement le classement énergétique du bâti, traité au niveau BBC rénovation. Le bilan énergétique de l’opération de requalification amortie sur la durée de vie du bâtiment (50 ans) est de l’ordre de 13kWhep/m2/an. Le bilan CO2 de l’opération amortie sur la même durée est de 2kgeqCO2/an/m2

Les espaces sont conçus de manière sobre et compacte. Tous les espaces sont entretenables sans difficulté technique particulière.

Les revêtements de façade (panneaux minéraux et bardage bois prégrisé) ne demandent pas d’entretien.

Les systèmes mis en œuvre ont fait l’objet d’une analyse en coût global de sorte à réduite les coûts de maintenance rapportés aux habitants comme au bailleur social.

Critère n°2 : INCLUSION

Les habitants ont été associés à de nombreuses reprises dans le cadre de la mise au point du projet lors de différentes réunions publiques. L’équipe de conception réalisation apporte également un accompagnement locataire (ARL) qui permet de développer un accompagnement individualisé des habitants, notamment dans le cadre de leurs déménagements et leurs besoins durant la phase travaux. Un espace d’accueil et d’information a été mis en place, ainsi qu’une permanence et un site internet dédié à l’opération et au chantier.

Le projet prend un positionnement résolument social en misant sur une réhabilitation lourde afin de maintenir les locataires très fragiles sur place. Les droits à construire ne permettant pas une reconstitution de l’offre sociale sur place en cas de démolition, le projet fait le pari de la requalification dans un site en voie de gentrification. Le projet permet notamment à une activité de commerce de se maintenir sur le site, tout en étant déplacée dans un bâtiment neuf. Le rôle de lien social de ce commerce est très fort, c’est pourquoi, le projet a démarré par la réalisation de la nouvelle supérette. Des espaces d’ateliers réservés aux habitants ou aux riverains et habitants de la commune sont également prévus à rez de‐chaussée, dans des volumes en double hauteurs, afin d’accueillir des activités associatives notamment.

Les habitants les plus fragiles, soit parce qu’ils sont très âgés où parce qu’ils sont dans une situation personnelle difficile sont accompagnés fortement par l’équipe comme par le maître d’ouvrage pour adapter la solution à leurs situations.

Les habitants comme la Commune, tout comme les résidents ont très bien accueilli cette opération qui est fortement portée politiquement. La requalification est une stratégie qui permet de maintenir les habitants dans leur résidence tout en leur offrant un lieu de vie fortement amélioré, pour ne pas dire renouvelé. Une attention toute particulière a été accordée aux habitants pour que ceux‐ci retrouvent ensuite un logement dans le bâtiment à l’étage souhaité. Le chantier se déroule ainsi dans des conditions de cohabitation très favorable.

Critère n°3 : RÉSILIENCE

Le programme a fait l’objet d’une concertation relativement longue, notamment avec le PUCA, afin de définir le contour d’un programme de réhabilitation versus une démolition / reconstruction. Par la suite, le maître d’ouvrage a lancé un dialogue compétitif afin de développer une réflexion de fond à la fois sur le programme, la solution architecturale, mais également le montage financier.  L’équipe s’est adjoint la compétence d’un conseil en ingénierie financière afin d’accompagner le maître d’ouvrage dans le financement de cette opération complexes. La Ville a été également étroitement associée à l’arbitrage sur la solution retenue, avec une attention toute particulière portée à la plus‐value urbaine, et à la qualité architecturale proposée sur ce site ayant une très forte visibilité sur la Commune.

Les enjeux ont été évalués tout au long du projet, y compris en amont de la désignation de la maîtrise d’œuvre, lorsque le site a été retenu pour faire l’objet d’un appel à propositions du programme REHA. La mise en œuvre du principe constructif « écorce » développé par l’équipe a permis de conduire une évaluation permanente du démonstrateur. Projet expérimental et innovant, l’opération répond à des enjeux d’innovation constructive, de valorisation de la filière biosourcée, défend la réhabilitation plutôt que la démolition et tend à prouver qu’une haute qualité environnementale et architecturale est possible y compris en s’appuyant à une patrimoine construit fortement dégradé. Ceci permet de traiter les enjeux sociaux en même temps que l’on traite les enjeux carbone et énergie de la construction. Le projet permet de répondre également à la nécessité de redonner sa place au vivant en ville en plantant et en refertilisant les sols.

Critère n°4 : CRÉATIVITÉ

Le projet accueille une mixité fonctionnelle : à la fois logements, commerces et locaux associatifs autour d’un jardin. Les espaces extérieurs apportent également de nouveaux usages : bancs, tables de pique‐nique, jeux de boules, espaces de potagers partagés.

L’opération est une mise en application d’un principe expérimental : la réhabilitation à haute performance environnementale. La coopération avec le PUCA, le principe de dialogue compétitif et la participation de l’entreprise à la mise au point du projet sont autant de marqueurs d’un processus à gouvernance adaptée.

Critère n°5 : POTENTIEL DE RÉPLICABILITÉ

Le principe « Ecorce » mis au point par l’équipe dans le cadre du programme REHA – relève plus de la méthodologie, d’une boîte à outils qui permette de conduire les arbitrages. Si celle ci est réplicable en tant que manière d’aborder l’ensemble du projet et d’ambition forte autour de la question de la réhabilitation, chaque bâtiment est unique (d’autant plus au regard de sa période de construction) donc bien entendu deux réhabilitations aussi lourde ne peuvent être strictement dupliquées. Si chaque site est unique, chaque réponse architecturale doit l’être ; toutefois certains modes constructifs, adaptés à l’existant et mis au point par l’équipe, pourraient être réadaptés à un autre contexte qui porterait la même ambition. Le recours au bois reste en revanche une option performante notamment en vue de la densification éventuelle du site, de manière horizontale ou verticale.

Formée aux affaires internationales et européennes entre l’Angleterre et la France dans le cadre d’un double diplôme Sciences-Po Lille / Université du Kent, Marion a débuté sa carrière en plaidoyer et relations institutionnelles des organisations non gouvernementales, dans le secteur du commerce équitable (Label Max Havelaar France). Ses expériences sont aussi en lien avec les territoires, avec un passage en coopération décentralisée à l’échelle d’un conseil départemental.

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Issue des sciences sociales, de l’histoire de l’art et de l’architecture, après diverses expériences dans la gestion de projets culturels et la production audiovisuelle, Camille a travaillé dans la communication au sein du groupe VINCI : depuis les grands projets à l’international jusqu’à La Fabrique de la Cité, think tank dédié à la prospective urbaine

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Carla DONCESCU

Diplômée d’un master 2 en Economie du Développement à Panthéon-Sorbonne, et actuellement en formation alternance du Master 2 Relation Internationale et Action à l’Etranger dans la même Université, c’est à travers ces différents prismes et ses expériences à l’internationale qu’elle approche les problématiques de villes et territoires durables.

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Manon EXBALIN

Diplômée d’un Master en sociologie de la communication, Manon a travaillé précédemment pour Greenpeace, la Mairie de Paris (en particulier pour venir en aide aux étudiants), et le Ministère de la Transition Ecologique (DGALN – Mission Communication).

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Géographe de formation (Université d’Etat de Saint-Pétersbourg), elle a débuté au poste de géographe économiste à l’Académie d’Économie Agricole (Russie), avant de poursuivre sa carrière en France, en tant qu’assistante administrative et comptable (Air Liquide, Association TGV Provence Côte d’Azur, COFHUAT, Groupe Hervé)

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Avant de rejoindre l’équipe FVD, il a occupé plusieurs postes dans la gestion des collectivités  locales. Allant d’élu et adjoint au maire de sa ville natale Besançon, chargé des relations universitaires et de la coopération internationale puis Directeur du Développement économique de la Ville de Pantin, pour ensuite être directeur de cabinet à Montreuil où il a notamment piloté la refonte en profondeur du projet urbain vers davantage d’écologie et de développement durable, Il continue son parcours en tant que Haut Responsable de la Résilience de la Ville de Paris.

Il promeut une vision holistique et systémique du développement durable et apporte son expérience/expertise en résilience territoriale et en transition écologique et sociale.

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