Le site du LOPOFA (LOgements POur les FAmilles) : maintenir du logement social dans un site en voie de gentrification

Le projet de requalification permet de retraiter l’ensemble des sols qui étaient tous construits ou imperméabilisés. Les enrobés du cœur d’îlot sont totalement déposés. En lieu et place vient se développer un vaste jardin, totalement perméable, généreusement planté (arbres fruitiers, prairie fleurie, espaces de potagers). Les eaux de pluie sont captées et stockées sur le site. La perméabilité du sol permet également une infiltration à la parcelle

L’opération met en valeur le potentiel du bois pour traiter le sujet de la réhabilitation / requalification lourde. Il s’agit de démontrer que la filière biosourcée apporte des solutions à forte valeur ajoutée afin de rendre la requalification très performante. La préfabrication des éléments de construction rapportés (panneaux isolants, MOB, plancher et structure bois des balcons) permet de réduire les nuisances de chantier et de s’adapter à l’existant.

L’opération entend tout d’abord traiter la performance de l’enveloppe : performance des vitrages, adaptation des pourcentages d’ouvrants à l’orientation, performance de l’isolation continue par l’extérieur, compacité du bâti tout en préservant les doubles orientations.

Ensuite viennent les équipements. Le projet de requalification permet de faire remonter très fortement le classement énergétique du bâti, traité au niveau BBC rénovation. Le bilan énergétique de l’opération de requalification amortie sur la durée de vie du bâtiment (50 ans) est de l’ordre de 13kWhep/m2/an. Le bilan CO2 de l’opération amortie sur la même durée est de 2kgeqCO2/an/m2

Les espaces sont conçus de manière sobre et compacte. Tous les espaces sont entretenables sans difficulté technique particulière.

Les revêtements de façade (panneaux minéraux et bardage bois prégrisé) ne demandent pas d’entretien.

Les systèmes mis en œuvre ont fait l’objet d’une analyse en coût global de sorte à réduite les coûts de maintenance rapportés aux habitants comme au bailleur social.

Les habitants ont été associés à de nombreuses reprises dans le cadre de la mise au point du projet lors de différentes réunions publiques. L’équipe de conception réalisation apporte également un accompagnement locataire (ARL) qui permet de développer un accompagnement individualisé des habitants, notamment dans le cadre de leurs déménagements et leurs besoins durant la phase travaux. Un espace d’accueil et d’information a été mis en place, ainsi qu’une permanence et un site internet dédié à l’opération et au chantier.

Le projet prend un positionnement résolument social en misant sur une réhabilitation lourde afin de maintenir les locataires très fragiles sur place. Les droits à construire ne permettant pas une reconstitution de l’offre sociale sur place en cas de démolition, le projet fait le pari de la requalification dans un site en voie de gentrification. Le projet permet notamment à une activité de commerce de se maintenir sur le site, tout en étant déplacée dans un bâtiment neuf. Le rôle de lien social de ce commerce est très fort, c’est pourquoi, le projet a démarré par la réalisation de la nouvelle supérette. Des espaces d’ateliers réservés aux habitants ou aux riverains et habitants de la commune sont également prévus à rez de‐chaussée, dans des volumes en double hauteurs, afin d’accueillir des activités associatives notamment.

Les habitants les plus fragiles, soit parce qu’ils sont très âgés où parce qu’ils sont dans une situation personnelle difficile sont accompagnés fortement par l’équipe comme par le maître d’ouvrage pour adapter la solution à leurs situations.

Les habitants comme la Commune, tout comme les résidents ont très bien accueilli cette opération qui est fortement portée politiquement. La requalification est une stratégie qui permet de maintenir les habitants dans leur résidence tout en leur offrant un lieu de vie fortement amélioré, pour ne pas dire renouvelé. Une attention toute particulière a été accordée aux habitants pour que ceux‐ci retrouvent ensuite un logement dans le bâtiment à l’étage souhaité. Le chantier se déroule ainsi dans des conditions de cohabitation très favorable.

Le programme a fait l’objet d’une concertation relativement longue, notamment avec le PUCA, afin de définir le contour d’un programme de réhabilitation versus une démolition / reconstruction. Par la suite, le maître d’ouvrage a lancé un dialogue compétitif afin de développer une réflexion de fond à la fois sur le programme, la solution architecturale, mais également le montage financier.  L’équipe s’est adjoint la compétence d’un conseil en ingénierie financière afin d’accompagner le maître d’ouvrage dans le financement de cette opération complexes. La Ville a été également étroitement associée à l’arbitrage sur la solution retenue, avec une attention toute particulière portée à la plus‐value urbaine, et à la qualité architecturale proposée sur ce site ayant une très forte visibilité sur la Commune.

Les enjeux ont été évalués tout au long du projet, y compris en amont de la désignation de la maîtrise d’œuvre, lorsque le site a été retenu pour faire l’objet d’un appel à propositions du programme REHA. La mise en œuvre du principe constructif « écorce » développé par l’équipe a permis de conduire une évaluation permanente du démonstrateur. Projet expérimental et innovant, l’opération répond à des enjeux d’innovation constructive, de valorisation de la filière biosourcée, défend la réhabilitation plutôt que la démolition et tend à prouver qu’une haute qualité environnementale et architecturale est possible y compris en s’appuyant à une patrimoine construit fortement dégradé. Ceci permet de traiter les enjeux sociaux en même temps que l’on traite les enjeux carbone et énergie de la construction. Le projet permet de répondre également à la nécessité de redonner sa place au vivant en ville en plantant et en refertilisant les sols.

Le projet accueille une mixité fonctionnelle : à la fois logements, commerces et locaux associatifs autour d’un jardin. Les espaces extérieurs apportent également de nouveaux usages : bancs, tables de pique‐nique, jeux de boules, espaces de potagers partagés.

L’opération est une mise en application d’un principe expérimental : la réhabilitation à haute performance environnementale. La coopération avec le PUCA, le principe de dialogue compétitif et la participation de l’entreprise à la mise au point du projet sont autant de marqueurs d’un processus à gouvernance adaptée.

Le principe « Ecorce » mis au point par l’équipe dans le cadre du programme REHA – relève plus de la méthodologie, d’une boîte à outils qui permette de conduire les arbitrages. Si celle ci est réplicable en tant que manière d’aborder l’ensemble du projet et d’ambition forte autour de la question de la réhabilitation, chaque bâtiment est unique (d’autant plus au regard de sa période de construction) donc bien entendu deux réhabilitations aussi lourde ne peuvent être strictement dupliquées. Si chaque site est unique, chaque réponse architecturale doit l’être ; toutefois certains modes constructifs, adaptés à l’existant et mis au point par l’équipe, pourraient être réadaptés à un autre contexte qui porterait la même ambition. Le recours au bois reste en revanche une option performante notamment en vue de la densification éventuelle du site, de manière horizontale ou verticale.