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Réhabilitation de l’Hôtel Victoria à Bordeaux

Une réalisation proposée par le Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA)

Bâtiments Vie locale

Contributeur

Référent :  Isabelle GARCIA
Contact : 

Descriptif

Habitat Jeunes en centre-ville de Bordeaux dans un patrimoine à forte valeur ajoutée. Concrètement il s’agissait de réhabiliter et d’agrandir un Foyer de Jeunes Travailleurs (FJT) avec un haut degré d’exigences tout en en revisitant le concept. Celui-ci est en effet une solution de logement temporaire meublé, destinée à un public de 16 à 30 ans pour des séjours entre 1 mois et 2 ans.

Cette solution vise l’émancipation de la jeunesse à partir du logement. C’est dans un système inversé que les équipes professionnelles accompagnent ces jeunes : l’Association Habitat Jeunes Le Levain réside sur le lieu de résidence de ses publics.

Le projet s’était donné pour objectif de :
- conserver la même capacité d’hébergement pour assurer l’accueil du plus grand nombre de jeunes possibles ;
- intégrer le concept de TKOT : colocation avec niveau de confort ++ (salle de bain et sanitaires privatifs pour chaque chambre, 30m2 d’espace collectif pour 4 jeunes) ;
- réhabiliter le bâtiment en atteignant le BBC Rénovation dans un contexte difficile où l’isolation par l’extérieur était impossible du fait du classement Monument Historique
- de défier le temps en réalisant le projet en 12 mois.

Le FJT au 33 Rue Paul Louis Lande est constitué de 3 bâtiments connexes (29-31- 33 rue Paul Louis Lande à Bordeaux) de 3 époques 18ème/ 19ème/ 20ème. La dernière réhabilitation avait eu lieu en 1981 (58 chambres avec sanitaires distribués aux étages). Une autorisation de construction d’une « dent creuse » de 150m2 a permis de conserver un nombre de logements identique avec un niveau de confort accru.  Aujourd’hui 4 siècles cohabitent : 18, 19, 20 et 21ème siècle.

Thématiques : 
  • Rénovation / Réhabilitation
  • Qualité du logement
  • Patrimoine
  • Renforcement du lien social et de la solidarité
Échelle : 
  • Logement

Fiche d'identité

marker  Nouvelle Aquitaine / Bordeaux
Type de territoire : 
  • Métropole
Date de livraison :  21/08/2019
Surface bâtie :  Nb de logts neufs : 18 SHAB totale logts neufs : 321,95 Nb de logt réhabilités (restructurés) : 47 SHAB totale logts réhabilités : 1014,25 Espaces collectifs partagés : 460m2
Coût du projet :  5,3 M€
Maîtrise d'ouvrage :  Habitat Jeunes Le Levain (agrément Maitrise d’Ouvrage Insertion obtenu en 2012) 33 Rue Paul Louis Lande 33000 BORDEAUX
Maîtrise d'oeuvre :  Marché de Conception-Réalisation avec GTM VINCI Architecte Conception : CUADRA, PARIS Architecte Réalisation : GREENWICH, BORDEAUX Bureau Technique : BETHOM CAPTERRE
Partenaires associés :  PUCA, Région Nouvelle Aquitaine, DDCS, DRAC Aquitaine, CAF Gironde, Bordeaux Métropole, Mairie de Bordeaux, Département de la Gironde, Fondation CSILLON SOLIDAIRE, Fondation du Patrimoine, Fondation VINCI, Fondation SNCF, Artistique : Matt VELVET

Distinctions

Labels / certifications :  RT2012 pour la partie neuve, EFFINERGIE pour la partie réhabilitée
Concours / récompenses :  programme national d’expérimentation et de recherche « REHA, Réhabilitation à haute performance environnementale de l’Habitat » du Plan Urbanisme Construction Architecture

Médias

 

Évaluation du projet*

sur la base du déclaratif du contributeur

Critère n°1 : SOBRIÉTÉ

L’îlot Louis Lande constitue une zone verte en hyper-centre par la présence des jardins de chaque immeuble ou maison. Le jardin de 500M2, arboré, permet une température différentielle de 4° en plein été entre la rue et ce dernier. C’est pour cela que la construction n’a été possible que sur une très petite partie du terrain contre l’immeuble 19ème. Les 150m2 construits ont été compensés. Les consommations d’eau  sont maitrisées par la pose de réducteur de pression et d’éléments spécifiques atténuant le débit.

Des actions de sensibilisations auprès des résidents sont régulièrement faites par l’équipe socioéducative et par des visites techniques des logements chaque trimestre.

Le chantier a observé un comportement responsable :
– Sélection de produits et matériaux au regard de leurs caractéristiques environnementales et d’entretien
– Peintures, colles et vernis : le choix exclusif des produits porteurs du marquage NF Environnement
– Matériaux avec FDES privilégiés,
– Limitation des émanations de formaldéhyde ou COV  en ayant recours à des matériaux de classe A minimum,

– Bois sélectionnés naturellement durables pour limiter l’emploi de produits de traitement préjudiciables à l’environnement
– Un chantier propre : le chantier ayant lieu en milieu urbain très dense, une attention particulière a été apportée à sa gestion et notamment à la réduction des nuisances. Pour cela, une charte « Chantier à faibles nuisances » a été signée par les entreprises pour garantir un chantier à faible impact environnemental

– Au démarrage du chantier, une information des ouvriers et de leur encadrement a été menée sur les objectifs du chantier à faibles nuisances, et renouvelée à plusieurs moments.

Les objectifs à atteindre pendant la réalisation des travaux et les dispositifs correspondaient à :

– Limiter les nuisances causées aux voisinages (bruit, poussières) et mise en place d’une assistance téléphonique permettant de recueillir les plaintes éventuelles

– Eviter les pollutions de chantier

– Diminuer les consommations d’eau et d’énergie sur le chantier

– Limiter les risques sur la santé des ouvriers

– Réduire à la source de la production de déchets de chantier et tri sélectif pour respecter les objectifs de la loi de juillet 1992.

– Fournitures issues du marché local et fournisseurs locaux

– Equipe de travail résidant en grande majorité sur Bordeaux ou l’agglomération réduisant ainsi les impacts de déplacements

Les méthodes employées :
– Dans un premier temps, l’équipe a fait le choix de recourir à une architecture simple en ce qui concerne la partie extension, limitant les décrochés qui favorisent les ponts thermiques.
– La réhabilitation thermique de l’enveloppe de la partie existante et l’enveloppe performante de la partie neuve, en extension, permettent de s’inscrire dans les objectifs de performance énergétiques BBC Rénovation et RT 2012.
– La mise en place de Solatubes pour un éclairement naturel dans les circulations et une économie sur l’éclairage des communs
– L’éco-engagement OXYGEN a permis de construire et mettre en place une véritable démarche qualité avec des points de contrôle obligatoire permettant ainsi de garantir la performance souhaitée. Cette démarche a été validée en cours de chantier par des audits spécifiques.

Le chauffage et l’eau chaude sanitaire

La production de chauffage et d’eau chaude sanitaire est assurée par une chaufferie collective gaz à condensation qui assure les besoins de chauffage et d’eau chaude sanitaire du bâtiment. La chaufferie est située en sous-sol, elle a été déplacée à proximité de la rue. Cette chaleur récupérée assure un préchauffage de l’eau du circuit de chauffage et permet un fonctionnement économe pour un rendement maximal (> 100%).

La ventilation
Le renouvellement d’air des logements est assuré par une ventilation simple flux hygroréglable B permettant d’adapter le débit en fonction de l’hygrométrie, et de réduire les déperditions liées au renouvellement d’air. Pour les locaux tels que les salles de réunions, afin d’assurer le renouvellement des ambiances intérieures et contribuer au confort hygrothermique, ainsi qu’à la qualité sanitaire de l’air, une installation de ventilation mécanique contrôlée à double flux statique avec filtrage de l’air a été choisie.

Propriétaire gestionnaire des bâtiments, Habitat jeunes Le Levain est vigilant sur tous ces points.
En effet, l’association ne peut se permettre de ne pas maitriser les dépenses de fonctionnement dans la mesure où, par exemple, le niveau de redevance appelé auprès des résidents ne peut être augmenté (cf. convention redevance résidence sociale -FJT/ ETAT).

« Nous adoptons des contrats de maintenance pour certaines prestations nécessaires par des spécialistes comme ascenseur, chaufferie, protection incendie. Nous accompagnons les jeunes résidents dans leur logement par des coachings individuels pour ceux dont le besoin se fait sentir. Cela nous permet d’anticiper des réparations ou des accompagnements à mettre en œuvre. Par ailleurs, notre agent technique de maintenance est en mesure de réparer agilement l’ensemble des éléments constituants les appartements et espaces collectifs. Nous adhérons à des plateformes d’achat nous permettant d’économiser et de bénéficier de prix professionnels. Prochainement nous allons rejoindre la plateforme BATIRECUP, plateforme de réemploi pour le bâtiment.

https://www.batirecup.com/ ».

Critère n°2 : INCLUSION

La réhabilitation a fait l’objet d’une :
– Co-construction avec des jeunes résidents de l’association (18-30 ans) dès le début, Démarche Jeunes et Architecture
– Consultation des partenaires sociaux et sensibles à la question de la jeunesse, dans le cadre de la production du projet social
– Maitrise d’ouvrage collective réunissant tous les acteurs financiers et administratifs depuis 2010
– Portage des ambitions auprès de fondations pour améliorer le plan de financement

Le projet Habitat Jeunes est ancré sur un principe de mixité sociale permettant :
– la représentation de tous types de statuts sociaux des jeunes âgés entre 16 et 30 ans
– le brassage social
– la participation des résidents au sein d’un Conseil de Vie Sociale
– la stimulation d’inter relations de solidarité, de rencontre, de découverte de l’autre, d’autres
– la créativité et la collaboration collective grâce aux lieux suivants: cuisine partagée, jardin potager
– l’accueil de start-up liée à la transition alimentaire (actuellement BOXEATY) http://boxeaty.fr/
– l’accueil de formations dans notre salle de réunion
– l’accueil de masterclass musique (partenariat PESMD) https://www.pesmd.com/

La population jeune est toujours considérée, dans les PLHPD successifs (2011 2016/2017-2021) comme une population vulnérable au regard de différents items :
– Concurrence sur l’accès aux petits logements avec les foyers monoparentaux notamment
– Zone très tendue en matière de logement
– Prix explosifs en matière de location ou d’accession
– Parcours de logement (observatoire du logement des jeunes URHAJ) difficile observant de multiples ruptures selon le statut et la mobilité professionnelle
– Age de stabilisation par l’emploi ou par le logement de plus en plus tardif (27 ans)
– Niveau de vie en grande majorité au dessous du seuil de pauvreté

L’amélioration principale porte sur :
– L’inconfort thermique (froid)
– La qualité acoustique (niveau sonore élevé auparavant)
– La circulation dans l’ensemble du bâti
– L’autonomie des appartements
– L’aspect généreux et convivial des espaces collectifs

Critère n°3 : RÉSILIENCE

Les risques majeurs pris en compte :
– La disparition du logement très social en hyper centre de Bordeaux
– Le maintien d’une température plus basse en été de l’ilot Paul Louis Lande en renonçant à la construction d’une extension plus importante
– L’impossibilité de maintenir la présence de jeunes travailleurs en centre-ville et de ne pas répondre à l’offre d’emploi local
– La considération de la population jeunes comme atout dans une ville en développement

Tous nos projets tentent d’aborder la dimension 360° et ce, à partir de la problématique du logement des jeunes en centre-ville de métropole
– Situation du logement des jeunes
– Situation socio économique des jeunes et vulnérabilité
– Concordance bassins d’emploi/parcours professionnel des jeunes/besoins des entreprises/offre de formation
– La dimension dynamique d’un bâtiment historique dédié au logement et ouvert au public

Critère n°4 : CRÉATIVITÉ

La présence du FJT en hyper centre par le biais de son public jeunes (en moyenne 200 jeunes /an) :
– Participe à l’activité économique du bassin d’emploi par l’encadrement de postes de travail ; par les consommations réalisées, la pratique d’activités culturelles ou de loisirs, l’investissement bénévole par cette population
– Met en œuvre l’émergence de start up de la transition alimentaire par le prêt de locaux adaptés (cuisine pro). Nouvelle filière installée rue Paul Louis Lande assurant transport, nettoyage, récupération du verre
– Permet la mise en place de « sessions culturelles » : master class musique, jeux
– Permettra d’ici fin 2021 l’accueil d’artiste en résidence à destination des résidents et des habitants du quartier

– Offre aux habitants du quartier la possibilité d’utiliser le jardin pour un goûter ou un pique nique en famille
– Donne à voir aux urbains éloignés de la nature : la pousse de légumes, prochainement un poulailler urbain…
– Offre à des organismes de formation de réaliser des journées dans un cadre exemplaire

Les innovations principales sont :
– Une réponse au besoin de logement des jeunes en centre-ville de Bordeaux à petits prix (loyer très sociaux)
– L’ouverture des espaces collectifs aux habitants ou amis et familles des résidents – L’intégration progressive du concept de tiers lieu
– La co-construction avec les résidents, anciens résidents, futurs résident

Critère n°5 : POTENTIEL DE RÉPLICABILITÉ

Ce projet a fait l’objet d’une grande attention et de nombreuses visites au sein même du réseau Habitat Jeunes (Union Nationale pour l’Habitat des Jeunes). Non réplicable à 100%(bâtiment à caractère historique) il représente en revanche un support technique et une expérience irremplaçable pour les membres du réseau FJT – Habitats Jeunes. Les FJT destinataires de l’expérience Réhabilitation depuis 2018 (échanges + visite de chantier sur une journée) sont nombreux :

  • FJT de Strasbourg
  • FJT Poitiers
  • Futur FJT de Bergerac
  • FJT de Sarlat
  • FJT Technowest Logement Jeunes (Mérignac 33)
  • FJT Haut de Garonne (Lormont 33)
  • FJT Compagnons du devoir (Bordeaux 33)
  • URHAJ
  • UNHAJ

Formée aux affaires internationales et européennes entre l’Angleterre et la France dans le cadre d’un double diplôme Sciences-Po Lille / Université du Kent, Marion a débuté sa carrière en plaidoyer et relations institutionnelles des organisations non gouvernementales, dans le secteur du commerce équitable (Label Max Havelaar France). Ses expériences sont aussi en lien avec les territoires, avec un passage en coopération décentralisée à l’échelle d’un conseil départemental.

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Issue des sciences sociales, de l’histoire de l’art et de l’architecture, après diverses expériences dans la gestion de projets culturels et la production audiovisuelle, Camille a travaillé dans la communication au sein du groupe VINCI : depuis les grands projets à l’international jusqu’à La Fabrique de la Cité, think tank dédié à la prospective urbaine

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Carla DONCESCU

Diplômée d’un master 2 en Economie du Développement à Panthéon-Sorbonne, et actuellement en formation alternance du Master 2 Relation Internationale et Action à l’Etranger dans la même Université, c’est à travers ces différents prismes et ses expériences à l’internationale qu’elle approche les problématiques de villes et territoires durables.

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Manon EXBALIN

Diplômée d’un Master en sociologie de la communication, Manon a travaillé précédemment pour Greenpeace, la Mairie de Paris (en particulier pour venir en aide aux étudiants), et le Ministère de la Transition Ecologique (DGALN – Mission Communication).

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Géographe de formation (Université d’Etat de Saint-Pétersbourg), elle a débuté au poste de géographe économiste à l’Académie d’Économie Agricole (Russie), avant de poursuivre sa carrière en France, en tant qu’assistante administrative et comptable (Air Liquide, Association TGV Provence Côte d’Azur, COFHUAT, Groupe Hervé)

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Avant de rejoindre l’équipe FVD, il a occupé plusieurs postes dans la gestion des collectivités  locales. Allant d’élu et adjoint au maire de sa ville natale Besançon, chargé des relations universitaires et de la coopération internationale puis Directeur du Développement économique de la Ville de Pantin, pour ensuite être directeur de cabinet à Montreuil où il a notamment piloté la refonte en profondeur du projet urbain vers davantage d’écologie et de développement durable, Il continue son parcours en tant que Haut Responsable de la Résilience de la Ville de Paris.

Il promeut une vision holistique et systémique du développement durable et apporte son expérience/expertise en résilience territoriale et en transition écologique et sociale.

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