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L’avenir, c’est toit ! La surélévation de la Résidence CORK à Rennes

Une réalisation proposée par Action Logement

Bâtiments

Contributeur

Référent :  HALLARD Jean-François
Contact : 

Descriptif

La pénurie de foncier en zone dense et en métropole est toujours plus importante et la demande en logements croissante. Espacil a souhaité explorer de nouvelles pistes de développement en utilisant le potentiel de son parc existant. Cette expérimentation nous conduit à un projet de surélévation d’un bâtiment, couplée à l’amélioration par la réhabilitation des étages inférieurs. L’opération est prévue sur la Résidence CORK à RENNES, composée actuellement de 29 logements en locatif social en R+2, sur lesquels seront créés 20 logements sur deux étages en accession coopérative, répondant par ailleurs aux enjeux de mixité sociale. Cette opération pilote a pour vocation de se dupliquer sur notre patrimoine ciblé en zone dense.

Thématiques : 
  • Rénovation / Réhabilitation
Échelle : 
  • Bâtiment

Fiche d'identité

marker  Bretagne / Rennes
Type de territoire : 
  • Métropole
Date de livraison :  01/12/2023
Coût du projet :  3 590 000 €
Maîtrise d'ouvrage :  Espacil Habitat - [email protected] (Directeur Technique Patrimoine & Construction)
Partenaires associés :  Espacil Accession, Espacil Habitat, UPFACTOR

Médias

 

Évaluation du projet*

sur la base du déclaratif du contributeur

Critère n°1 : SOBRIÉTÉ

Zéro artificialisation des sols puisque c’est un projet de surélévation d’un bâtiment, avec réhabilitation de l’existant. Il permet ainsi de faire face à la pénurie de foncier et lutte contre l’étalement urbain et contribue à la réduction de l’empreinte écologique du secteur de la construction.

La surélévation, c’est la densification verticale et mesurée du bâti existant. Il s’agit, concrètement, d’ajouter un ou plusieurs étages à un bâtiment, bien souvent en milieu occupé. Cette forme de «densification », agit par touche, sans excès, en concertation avec la préservation patrimoniale et les formes urbaines. Les avantages de ce processus sont multiples : création de nouveaux mètres carrés, de nouveaux logements, réduction de l’étalement urbain, développement de la végétalisation et protection de la biodiversité. S’inscrivant dans le projet “Zéro Artificialisation Nette” promu par le Gouvernement, la surélévation est aussi une manière de renaturaliser les villes grâce à de nouveaux usages des toitures.

La partie surélévation sera envisagée en construction hors site afin de limiter les désagréments pour les locataires en place et de gagner en efficacité. L’utilisation du bois et d’autres matériaux bio-sourcés sera privilégiée pour répondre parfaitement aux contraintes et enjeux du projet : empreinte carbone, légèreté des matériaux. Espacil a d’ores et déjà de l’expérience en matière d’éléments construits ou préfabriqués hors site.

La réhabilitation des logements existants sera selon les normes RT2021 et RE2020.

Les logements existants seront réhabilités qualitativement : performances énergétiques, rénovation de la façade existante et des entrées ainsi que des équipements de confort dans les logements : électricité et plomberie/sanitaires, ajout de balcons. Une structure métallique rapportée viendra renforcer la structure existante.

Critère n°2 : INCLUSION

Une concertation locative engagée avec les habitants sera menée aux différents stades du projet.

L’opération sera composée de 49 logements sur 5 niveaux : 29 logements en LLS et 20 logements en accession coopérative. Une copropriété sera constituée. Cette innovation permet de créer de la mixité sur un même bâtiment, Locatif/Accession, Locatif/Bureaux, et donc rééquilibrer le peuplement si besoin. Elle peut également dans les opérations NPNRU permettre la reconstitution de l’offre locative en maintenant les revenus du bailleur.

Oui. L’idée est de créer une opération mixte alliant « offre nouvelle » en accession coopérative et « offre réhabilitée » sur le locatif social existant, en s’appuyant pour cela sur les deux métiers du groupe Espacil : la coopérative hlm Socobret commercialisera sous la marque Espacil Accession les logements créés en surélévation et vendus sous plafonds de ressources et de prix) ; la réhabilitation des logements sociaux existants sera assurée par l’ESH Espacil Habitat, qui les détient. Le prix de vente du foncier contribuera donc à participer aux coûts de la réhabilitation.

Critère n°3 : RÉSILIENCE

C’est justement l’analyse des risques et vulnérabilités qui a permis d’aboutir à ce projet. La pénurie de foncier et l’étalement urbain frappent la ville de Rennes. Les logements neufs contribuent à l’aggravation de l’empreinte écologique du secteur de la construction.  Pour répondre à ces risques, Espacil a analysé son parc et identifié les possibilités d’évolution aériennes par rapport au PLU en vigueur afin de répondre au besoin de logement tout en intégrant les contraintes foncières et les enjeux environnementaux.

Appel à UPFACTOR qui utilise un logiciel innovant qui permet de détecter le potentiel de surélévation d’une adresse donnée. Ensuite l’équipe pluridisciplinaire (architectes, ingénieurs, urbanistes, développeurs, monteurs d’opérations), mène toutes les études validant la faisabilité du projet jusqu’à l’obtention du permis de construire

Critère n°4 : CRÉATIVITÉ

Développement de la filiere de la construction hors-site et bois

Innovation technique

La surélévation permettrait de favoriser la filière de la construction hors site. Cela permet de minimiser les impacts sur les logements existants occupés et pousser l’accompagnement des acteurs du bâtiment et industriels locaux dans cette démarche.

Du point de vue de la mixité : Cette innovation permet de créer de la mixité sur un même bâtiment, Locatif/Accession, Locatif/Bureaux, et donc rééquilibrer le peuplement si besoin. Elle peut également dans les opérations NPNRU permettre la reconstitution de l’offre locative en maintenant les revenus du bailleur.

D’un point de vue financier : La revente du foncier aérien du bâtiment existant par Espacil Habitat à sa filiale Socobret (qui les commercialise sous la marque Espacil Accession) permet de financer partiellement la réhabilitation des logements existants de la résidence. En gardant la main sur le développement d’une offre nouvelle en surélévation et donc de rester maitrise d’ouvrage directe en LLS, ce foncier disponible gratuit permet d’améliorer nettement l’équilibre de l’opération.

Critère n°5 : POTENTIEL DE RÉPLICABILITÉ

Oui, il s’agit d’une opération pilote qui a pour vocation de se dupliquer sur le patrimoine ciblé en zone dense

L’enjeu de ce projet est d’établir en amont une démarche qui pourrait se répliquer en mettant en place des outils juridiques à la disposition des bailleurs tels que celui de l’accord-cadre avec des marchés subséquents de réalisation. Des consultations juridiques ont été lancées pour balayer les différents sujets d’une telle application. Cette analyse pourrait servir de base à d’autres acteurs du groupe qui pourraient ainsi bénéficier du retour d’expérience.

Formée aux affaires internationales et européennes entre l’Angleterre et la France dans le cadre d’un double diplôme Sciences-Po Lille / Université du Kent, Marion a débuté sa carrière en plaidoyer et relations institutionnelles des organisations non gouvernementales, dans le secteur du commerce équitable (Label Max Havelaar France). Ses expériences sont aussi en lien avec les territoires, avec un passage en coopération décentralisée à l’échelle d’un conseil départemental.

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Issue des sciences sociales, de l’histoire de l’art et de l’architecture, après diverses expériences dans la gestion de projets culturels et la production audiovisuelle, Camille a travaillé dans la communication au sein du groupe VINCI : depuis les grands projets à l’international jusqu’à La Fabrique de la Cité, think tank dédié à la prospective urbaine

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Carla DONCESCU

Diplômée d’un master 2 en Economie du Développement à Panthéon-Sorbonne, et actuellement en formation alternance du Master 2 Relation Internationale et Action à l’Etranger dans la même Université, c’est à travers ces différents prismes et ses expériences à l’internationale qu’elle approche les problématiques de villes et territoires durables.

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Manon EXBALIN

Diplômée d’un Master en sociologie de la communication, Manon a travaillé précédemment pour Greenpeace, la Mairie de Paris (en particulier pour venir en aide aux étudiants), et le Ministère de la Transition Ecologique (DGALN – Mission Communication).

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Géographe de formation (Université d’Etat de Saint-Pétersbourg), elle a débuté au poste de géographe économiste à l’Académie d’Économie Agricole (Russie), avant de poursuivre sa carrière en France, en tant qu’assistante administrative et comptable (Air Liquide, Association TGV Provence Côte d’Azur, COFHUAT, Groupe Hervé)

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Avant de rejoindre l’équipe FVD, il a occupé plusieurs postes dans la gestion des collectivités  locales. Allant d’élu et adjoint au maire de sa ville natale Besançon, chargé des relations universitaires et de la coopération internationale puis Directeur du Développement économique de la Ville de Pantin, pour ensuite être directeur de cabinet à Montreuil où il a notamment piloté la refonte en profondeur du projet urbain vers davantage d’écologie et de développement durable, Il continue son parcours en tant que Haut Responsable de la Résilience de la Ville de Paris.

Il promeut une vision holistique et systémique du développement durable et apporte son expérience/expertise en résilience territoriale et en transition écologique et sociale.

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