L’avenir, c’est toit ! La surélévation de la Résidence CORK à Rennes

Zéro artificialisation des sols puisque c’est un projet de surélévation d’un bâtiment, avec réhabilitation de l’existant. Il permet ainsi de faire face à la pénurie de foncier et lutte contre l’étalement urbain et contribue à la réduction de l’empreinte écologique du secteur de la construction.

La surélévation, c’est la densification verticale et mesurée du bâti existant. Il s’agit, concrètement, d’ajouter un ou plusieurs étages à un bâtiment, bien souvent en milieu occupé. Cette forme de «densification », agit par touche, sans excès, en concertation avec la préservation patrimoniale et les formes urbaines. Les avantages de ce processus sont multiples : création de nouveaux mètres carrés, de nouveaux logements, réduction de l’étalement urbain, développement de la végétalisation et protection de la biodiversité. S’inscrivant dans le projet “Zéro Artificialisation Nette” promu par le Gouvernement, la surélévation est aussi une manière de renaturaliser les villes grâce à de nouveaux usages des toitures.

La partie surélévation sera envisagée en construction hors site afin de limiter les désagréments pour les locataires en place et de gagner en efficacité. L’utilisation du bois et d’autres matériaux bio-sourcés sera privilégiée pour répondre parfaitement aux contraintes et enjeux du projet : empreinte carbone, légèreté des matériaux. Espacil a d’ores et déjà de l’expérience en matière d’éléments construits ou préfabriqués hors site.

La réhabilitation des logements existants sera selon les normes RT2021 et RE2020.

Les logements existants seront réhabilités qualitativement : performances énergétiques, rénovation de la façade existante et des entrées ainsi que des équipements de confort dans les logements : électricité et plomberie/sanitaires, ajout de balcons. Une structure métallique rapportée viendra renforcer la structure existante.

Une concertation locative engagée avec les habitants sera menée aux différents stades du projet.

L’opération sera composée de 49 logements sur 5 niveaux : 29 logements en LLS et 20 logements en accession coopérative. Une copropriété sera constituée. Cette innovation permet de créer de la mixité sur un même bâtiment, Locatif/Accession, Locatif/Bureaux, et donc rééquilibrer le peuplement si besoin. Elle peut également dans les opérations NPNRU permettre la reconstitution de l’offre locative en maintenant les revenus du bailleur.

Oui. L’idée est de créer une opération mixte alliant « offre nouvelle » en accession coopérative et « offre réhabilitée » sur le locatif social existant, en s’appuyant pour cela sur les deux métiers du groupe Espacil : la coopérative hlm Socobret commercialisera sous la marque Espacil Accession les logements créés en surélévation et vendus sous plafonds de ressources et de prix) ; la réhabilitation des logements sociaux existants sera assurée par l’ESH Espacil Habitat, qui les détient. Le prix de vente du foncier contribuera donc à participer aux coûts de la réhabilitation.

C’est justement l’analyse des risques et vulnérabilités qui a permis d’aboutir à ce projet. La pénurie de foncier et l’étalement urbain frappent la ville de Rennes. Les logements neufs contribuent à l’aggravation de l’empreinte écologique du secteur de la construction.  Pour répondre à ces risques, Espacil a analysé son parc et identifié les possibilités d’évolution aériennes par rapport au PLU en vigueur afin de répondre au besoin de logement tout en intégrant les contraintes foncières et les enjeux environnementaux.

Appel à UPFACTOR qui utilise un logiciel innovant qui permet de détecter le potentiel de surélévation d’une adresse donnée. Ensuite l’équipe pluridisciplinaire (architectes, ingénieurs, urbanistes, développeurs, monteurs d’opérations), mène toutes les études validant la faisabilité du projet jusqu’à l’obtention du permis de construire

Développement de la filiere de la construction hors-site et bois

Innovation technique

La surélévation permettrait de favoriser la filière de la construction hors site. Cela permet de minimiser les impacts sur les logements existants occupés et pousser l’accompagnement des acteurs du bâtiment et industriels locaux dans cette démarche.

Du point de vue de la mixité : Cette innovation permet de créer de la mixité sur un même bâtiment, Locatif/Accession, Locatif/Bureaux, et donc rééquilibrer le peuplement si besoin. Elle peut également dans les opérations NPNRU permettre la reconstitution de l’offre locative en maintenant les revenus du bailleur.

D’un point de vue financier : La revente du foncier aérien du bâtiment existant par Espacil Habitat à sa filiale Socobret (qui les commercialise sous la marque Espacil Accession) permet de financer partiellement la réhabilitation des logements existants de la résidence. En gardant la main sur le développement d’une offre nouvelle en surélévation et donc de rester maitrise d’ouvrage directe en LLS, ce foncier disponible gratuit permet d’améliorer nettement l’équilibre de l’opération.

Oui, il s’agit d’une opération pilote qui a pour vocation de se dupliquer sur le patrimoine ciblé en zone dense

L’enjeu de ce projet est d’établir en amont une démarche qui pourrait se répliquer en mettant en place des outils juridiques à la disposition des bailleurs tels que celui de l’accord-cadre avec des marchés subséquents de réalisation. Des consultations juridiques ont été lancées pour balayer les différents sujets d’une telle application. Cette analyse pourrait servir de base à d’autres acteurs du groupe qui pourraient ainsi bénéficier du retour d’expérience.