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Habitat participatif MasCobado

Une réalisation proposée par PUCA

Bâtiments Conception Vie locale

Contributeur

Référent :  Frédéric Jozon

Descriptif

L'habitat participatif MasCobado est une opération immobilière comprenant 2 bâtiments pour 23 logements (PSLA, PLUS, PLAI, VEFA) mêlant objectifs de mixité sociale et principes d’habitat participatif. Cette opération a été programmée et conçue par ses habitants, sur un terrain réservé par la ville de Montpellier dans la ZAC des Grisettes.

Outre la mixité recherchée, cette opération répond à un bon nombre de besoins de ses habitants comme la mutualisation d’espaces, de biens et de services, de leurs aspirations comme la solidarité, l’entraide, l’intergénérationnel, et de leurs valeurs tels le développement durable et la réduction de l’empreinte environnementale du bâti, tout en renforçant leur capacité d’agir et leur implication au niveau de l’ensemble du quartier.

Ces bâtiments ont été conçus en s’appuyant sur le référentiel régional « Bâtiment Durable Occitanie » (BDO) et a été reconnu niveau OR lors des 3 passages en commission. Les espaces communs (intérieurs et extérieurs) permettent de se retrouver et de pratiquer des activités conviviales, pédagogiques (avec les enfants dans les jardins et une salle de classe improvisée lors du confinement), culturelles et de maintien en forme pour tous les âges (sport, yoga...).

Le projet a été porté dans le cadre du programme national d’expérimentation « Logement Design pour tous » du Plan Urbanisme Construction Architecture. La programmation participative et une étude de faisabilité juridique ont été réalisées avec son accompagnement et son soutien financier.

Thématiques : 
  • Construction
  • Matériaux
  • Qualité du logement
  • Espaces publics et espaces verts
  • Renforcement du lien social et de la solidarité
  • Culture et loisirs
  • Éducation et formation
Échelle : 
  • Bâtiment

Fiche d'identité

marker  Occitanie / Montpellier
Type de territoire : 
  • Métropole
Date de livraison :  01/07/2016
Surface bâtie :  1740 m2
Coût du projet :  4 230 000 euros
Maîtrise d'ouvrage :  PROMOLOGIS
Maîtrise d'oeuvre :  Architecture Environnement PM

Distinctions

Labels / certifications :  Bâtiment Durable Occitanie (BDM
Concours / récompenses :  1 er Prix Construction Bois régional et national

Évaluation du projet*

sur la base du déclaratif du contributeur

Critère n°1 : SOBRIÉTÉ

Les sols ont été préservés en limitant les surfaces construites et en restreignant au maximum les terrassements. Les parties non bâties ont été laissées en état de pleine terre (non artificialisées).
Les jardins potagers ou d’agréments sont cultivés sans intrants, certaines parties de ces jardins sont recouvertes régulièrement de copeaux de bois qui servent à définir des zones où il est possible de marcher ou de poser des tables et des chaises, et en même temps à enrichir le sol.

La majeure partie du bâtiment est en bois ainsi que toutes les menuiseries, l’isolation de la toiture est en ouate de cellulose, les murs manteau sont en bloc monomur (brique de terre cuite micro alvéolées). Il n’y a pas eu d’analyse de cycle de vie des matériaux toutefois l’ADEME a missionné un BE thermique et des sociologues pour suivre le projet et les habitants lors de la conception/construction et durant 2 ans après la livraison. Cette étude a donné lieu à des mesures de consommation et une analyse des modes du vie dans ce type de bâtiment.

Lors de la phase de conception il n’était pas encore question de la RE 2020 ni de E+C‐. Nous étions encore sous le régime de la RT 2012. Pour autant, l’objectif a été d’avoir des prévisions de consommation BBC‐20 %. Les études RT et STD ont permis d’améliorer le confort d’été par l’ajout de dispositifs très simples (low tech) permettant la ventilation nocturne naturelle. Les bâtiments sont raccordés à un réseau de chaleur urbain provenant d’une usine de méthanisation des ordures ménagères de la ville de Montpellier.

Pour continuer dans le principe de l’habitat participatif, la copropriété est gérée en toute autonomie et effectue régulièrement des relevés des consommations. Elle négocie elle-même ses contrats de maintenance qui se limitent à l’échangeur de chaleur du RCU, aux moteurs de VMC et aux portes des parkings. Il n’y a pas d’ascenseur.

Critère n°2 : INCLUSION

Conformément aux principes de l’habitat participatif, les habitants ont participé au projet à toutes les phases : du choix du terrain au choix des entreprises, en passant par le choix de la maîtrise d’oeuvre, des matériaux, des équipements….
Les habitants ont été en lien avec les partenaires (Etat via le PUCA, ville, aménageurs, juristes…) durant tout le montage du projet.
La maîtrise d’ouvrage a été transférée à Promologis (bailleur social) pour la phase chantier afin de ne pas faire porter ce risque sur les habitants.

Les 23 logements se décomposent ainsi :

  • 2 logements locatifs sociaux en PLAI
  • 3 logements locatifs sociaux en PLUS
  • 9 logements en PSLA
  • 9 logements en VEFA

Le bailleur social Promologis a gardé en gestion locative les 5 LLS. Les locataires sont des foyers qui ont tous contribués au montage du projet.

Les espaces partagés (3 chambres d’amis, salle conviviale, buanderies, atelier de bricolage, jardins) permettent une mixité de fonction, notamment la salle polyvalente ouverte sur le quartier pour accueillir des associations locales.

Un logement locatif social a été réservé pour une personne en situation de handicap que les habitants ont choisi d’intégrer durant la phase de conception du projet. Ce logement est maintenant occupé par une personne en grande difficulté sociale et médicale.

Certains habitants ont des liens étroits avec des associations d’hébergement de personnes en grande difficultés et apportent très régulièrement des équipements et des vêtements à ces associations.

« Nous sommes partie prenante de la vie du quartier au travers du comité de quartier, de l’association des jardins partagés, de la participation active à la création d’un café associatif dans un tiers lieu voisin, l’organisation d’évènements comme la fête de la musique ou des marchés bio… Ce mode d’habiter permet de dégager du temps et nous a permis de monter en compétence dans la gestion et l’organisation de projet pour mieux participer à la vie du territoire au quotidien ».

Critère n°3 : RÉSILIENCE

« La résilience du territoire est un sujet souvent abordé dans nos discussions. Mais comme nous sommes en ville, il nous est très difficile de raisonner autonomie de production. Nous avons alors posé la problématique au niveau du territoire ».

Lors du confinement, en 2020, il a été pris des contacts avec des producteurs locaux afin de mettre en place une distribution de paniers de légumes bio, de fruits, des fromages de chèvre, de la viande… au niveau du quartier. Cette initiative a permis de rendre service à la fois aux producteurs et aux personnes du quartier. De plus, plusieurs personnes de MasCobado sont engagées dans des associations de préservation des terres agricoles autour de Montpellier : maintien d’une coulée verte, organisation des continuités écologiques et des zones de biodiversités, installation d’agriculteurs…

Dans MasCobado, une bonne partie des jardins sont des potagers. Y sont cultivés des légumes de saison (la production s’étale sur presque sur tous les mois de l’année) et quelques arbres fruitiers. Il y a des parties de culture sur butte et en pleine terre.
Dans la phase de conception, l’organisation des espaces de jardin intégrait déjà les bacs à compost qui ont été réalisés par les habitants lorsqu’ils ont emménagé.
2 poules participent tout autant au recyclage, à l’enrichissement du sol qu’à la joie des enfants qui peuvent aller chercher des oeufs.
MasCobado est aujourd’hui labellisé « refuge LPO » et des équipements pour accueillir toute la biodiversité (hôtel à insectes, nichoir à oiseaux et à chauve-souris, mangeoires et abreuvoirs…) ont été mis en place.

Et plus largement, 85 % des foyers et la totalité de la copropriété sont abonnés à Enercoop, fournisseur d’énergie verte et locale.
Le choix d’être en ville et d’avoir choisi la densification au lieu de l’étalement urbain est aussi un choix fait en conscience des enjeux de l’artificialisation des sols, de la perte de terres agricoles, de la pollution liée aux déplacements pendulaires. Ceux qui le peuvent se déplacent d’ailleurs en vélo ou le plus possible en transports en commun.

Ce n’est donc pas l’opération immobilière directement qui induit la réflexion et les actions sur la résilience, mais son mode de conception et la montée en compétence des habitants qui redeviennent acteurs non seulement de leurs logements, mais aussi acteurs du territoire.

Le référentiel Bâtiment Durable Occitanie est un outil holistique qui explore les 3 piliers du développement durable : Écologie, économie et sociétal. Les 7 thématiques qui sont abordées sont :

  • Territoire et site
  • Matériaux
  • Energie
  • Eau
  • Confort et santé
  • Social et économie
  • Gestion de projet

La programmation de l’opération ainsi que sa conception se sont beaucoup appuyées sur ce référentiel qui permet de mieux cerner la Qualité Environnementale des Bâtiments (QEB) de façon concrète et globale. Les sujets y sont abordés de façon cohérente (économiser l’énergie avant d’en produire). Ce référentiel s’adapte à la typologie (maison individuelle ou bâtiment collectif), au lieu (ville ou campagne), à la zone géographique (littoral, plaine, moyenne montagne) et explore la QEB plus largement qu’un bilan prévisionnel des économies d’énergie puisqu’il prend en compte l’impact des déplacements quotidiens des habitants pour le travail ou les services de proximité, l’impact sur l’économie locale avec la participation d’entreprises locales, la participation de toutes les parties prenantes…

Critère n°4 : CRÉATIVITÉ

A 23 foyers (+/‐ 50 personnes avec les enfants) ; il est difficile d’évaluer l’impact sur une métropole comme Montpellier. En revanche, les habitants porteurs du projet participent activement à l’impulsion et au développement d’initiatives locales comme un super marché coopératif (La Cagette, équivalent de La Louve à Paris), à la vie du quartier, à l’économie locale en privilégiant des approvisionnements locaux, à la vie culturelle en étant parmi les fondateurs d’un café associatif dans le tiers lieu « La Tendresse », en mettant à disposition des associations locales la salle
commune, en transformant les chambres d’amis partagées en accueil d’urgence lorsque
nécessaire (accueil de soignants lors du confinement, accueil de demandeurs d’asile…)

Le projet a été porté dans le cadre du programme national d’expérimentation « Logement Design pour tous » du Puca qui avait notamment pour objectif de développer de nouvelles méthodes et de nouveaux outils afin de définir des programmes en phase avec les attentes des utilisateurs et les exigences des maîtres d’ouvrage. Lors du montage du projet, ses promoteurs, futurs habitants ont également été accompagnés par la coopérative Hab‐Fab qui leur a transmis les méthodes adéquates à la réalisation de l’opération et à son auto‐gestion.
« Aujourd’hui, nous gérons nous‐même la copropriété et l’association des habitants avec des méthodes impliquant une gouvernance horizontale. Nous avons appris à mener notre projet et notre opération avec les nouveaux outils du « faire ensemble » (Université du Nous), de la sociocratie et de la gouvernance partagée ».
L’organisation de toute la phase de montage de projet a été menée de façon holistique avec notamment un outil de mind‐mapping développant les 4 sujets principaux (projet social et collectif, organisation du collectif, juridique et financier, programme et architecture) et permettant d’approfondir constamment ces sujets au fur et à mesure de l’avancée du projet.
Cette organisation très agile a permis de mener à bien cette opération en bonne intelligence avec les partenaires institutionnels et permet maintenant à ses participants de porter de nouveaux projets.
La gestion de la copropriété est innovante car, d’une part, elle a délégué la gestion des espaces collectifs à l’association des habitants au travers d’une convention, et, d’autre part, tous les sujets sont traités lors des réunions d’habitants mensuelles. Cela donne lieu à des assemblées générales de copropriété plus légères car tout le monde est au courant des décisions qu’il y a à prendre.
« Nous sommes constamment en questionnement pour améliorer le fonctionnement »

Critère n°5 : POTENTIEL DE RÉPLICABILITÉ

Ce projet est duplicable et a déjà été dupliqué.

Les bonnes conditions de réussite sont :

  • Un collectif d’habitants motivés
  • Un accompagnateur spécialisé dans l’accompagnement des projets d’habitat participatif
  • Une collectivité à l’écoute et volontaire
  • Une agence d’architecture et un partenaire bailleur social innovants

La carte des projets participatifs en France

Formée aux affaires internationales et européennes entre l’Angleterre et la France dans le cadre d’un double diplôme Sciences-Po Lille / Université du Kent, Marion a débuté sa carrière en plaidoyer et relations institutionnelles des organisations non gouvernementales, dans le secteur du commerce équitable (Label Max Havelaar France). Ses expériences sont aussi en lien avec les territoires, avec un passage en coopération décentralisée à l’échelle d’un conseil départemental.

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Issue des sciences sociales, de l’histoire de l’art et de l’architecture, après diverses expériences dans la gestion de projets culturels et la production audiovisuelle, Camille a travaillé dans la communication au sein du groupe VINCI : depuis les grands projets à l’international jusqu’à La Fabrique de la Cité, think tank dédié à la prospective urbaine

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Carla DONCESCU

Diplômée d’un master 2 en Economie du Développement à Panthéon-Sorbonne, et actuellement en formation alternance du Master 2 Relation Internationale et Action à l’Etranger dans la même Université, c’est à travers ces différents prismes et ses expériences à l’internationale qu’elle approche les problématiques de villes et territoires durables.

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Manon EXBALIN

Diplômée d’un Master en sociologie de la communication, Manon a travaillé précédemment pour Greenpeace, la Mairie de Paris (en particulier pour venir en aide aux étudiants), et le Ministère de la Transition Ecologique (DGALN – Mission Communication).

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Géographe de formation (Université d’Etat de Saint-Pétersbourg), elle a débuté au poste de géographe économiste à l’Académie d’Économie Agricole (Russie), avant de poursuivre sa carrière en France, en tant qu’assistante administrative et comptable (Air Liquide, Association TGV Provence Côte d’Azur, COFHUAT, Groupe Hervé)

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Avant de rejoindre l’équipe FVD, il a occupé plusieurs postes dans la gestion des collectivités  locales. Allant d’élu et adjoint au maire de sa ville natale Besançon, chargé des relations universitaires et de la coopération internationale puis Directeur du Développement économique de la Ville de Pantin, pour ensuite être directeur de cabinet à Montreuil où il a notamment piloté la refonte en profondeur du projet urbain vers davantage d’écologie et de développement durable, Il continue son parcours en tant que Haut Responsable de la Résilience de la Ville de Paris.

Il promeut une vision holistique et systémique du développement durable et apporte son expérience/expertise en résilience territoriale et en transition écologique et sociale.

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